Bien qu’elle les prive des protections légales du mariage, la loi n’est pas indifférente aux acquisitions réalisées conjointement par des concubins. Pour sécuriser l’investissement du couple et préserver ses intérêts, elle met en place différents dispositifs. Elle anticipe l’éventualité d’une séparation en proposant diverses alternatives quant au sort du bien commun aux deux personnes.
On fait le point sur ce qu’il advient de la maison appartenant aux deux concubins en cas de rupture. Mais avant, il convient de faire le tour des différentes façons dont des concubins peuvent conjointement acquérir un bien immobilier.
Les modes d’acquisition d’une maison entre concubins
Un couple non marié mais désirant acquérir une maison peut utiliser différents moyens légaux. Si chaque mode d’acquisition confère des droits aux concubins, ils entraînent aussi des obligations.
L’indivision : le régime juridique par défaut
Lorsque des concubins joignent leurs moyens financiers pour acquérir une maison, celle-ci se soumet aux règles de l’indivision. Conformément à ce principe, l’un comme l’autre est propriétaire du logement (appelé « bien indivis »).
Cependant, financer la construction d’une maison sur le terrain de son concubin n’entraîne pas une indivision. Celui des deux qui possède le terrain devient aussi le propriétaire de la maison. Sous certaines conditions prévues par la loi, le conjoint qui finance la construction peut obtenir remboursement des sommes qu’il a investies en cas de séparation. Des règles similaires s’appliquent aux personnes liées par un PACS (Pacte civil de solidarité).
Tant que l’indivision subsiste, les parts des deux concubins (ou indivisaires) se confondent. Peu importe qu’ils aient ou non contribué à égalité. Le pourcentage de la maison qui appartient à chaque copropriétaire se nomme la quote-part et dépend de leurs contributions financières respectives.
Le couple décide conjointement de tous les actes liés à l’administration de la maison. L’un des conjoints ne peut donc prendre des décisions importantes sans consulter l’autre au préalable. Ils se répartissent aussi les dépenses et dettes liées à l’entretien, à l’amélioration et à la réparation du bien immobilier. Ils se distribuent les charges en tenant compte de la quote-part de chacun.
Créer une société civile immobilière (SCI) entre conjoints
Des concubins qui souhaitent acheter conjointement une maison sans tomber dans l’indivision peuvent le faire à travers une SCI. Les sociétés civiles immobilières sont des entités juridiques autonomes chargées de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Leur création nécessite au moins l’association de deux personnes qui se voient attribuer le statut d’associés. Des conjoints qui créent une SCI pour l’achat d’une maison n’ont donc pas le titre de propriétaires. En tant qu’associés, chacun d’eux détient des parts sociales d’une valeur proportionnelle à sa contribution. De même, les dettes qui incombent à chaque concubin dépendent de ses parts dans la société.
Si l’un des conjoints venait à décéder, ses parts reviendraient de droit à ses héritiers légaux. Le conjoint survivant a la possibilité de les racheter en s’adressant aux héritiers.
L’insertion d’une clause de tontine
Les concubins qui le souhaitent, peuvent insérer dans l’acte d’acquisition une « clause de tontine ». Il s’agit d’une disposition particulière qui transfère au coacquéreur survivant les parts de celui qui décède en premier. En vertu de ce principe, celui des signataires ayant survécu devient donc l’unique propriétaire de la maison.
La clause de tontine ne s’active qu’après le décès de l’un des conjoints. Les biens concernés ne font pas partie de sa succession du défunt, car la loi considère qu’ils n’ont jamais existé. Ses héritiers ne sont donc pas en mesure de les réclamer.
La clause de tontine n’est valable qu’à condition que les deux conjoints contribuent financièrement à l’achat de la maison. Par ailleurs, il est essentiel qu’ils présentent une espérance de vie similaire.
Le sort de la maison après la séparation des concubins
Les séparations sont parfois douloureuses. Quelquefois, la douleur est si profonde que les ex-partenaires cherchent à se débarrasser de tous les éléments qui les reliaient. Dans une telle situation, la vente de la maison reste la meilleure alternative. Ainsi, au moment de vendre, chacun récupère la proportion du prix qui correspond à sa quote-part.
Si les copropriétaires sont en indivision, la vente ne se fera qu’à condition que les deux soient d’accord. Si l’un des deux refuse de vendre, l’autre a la possibilité de demander une vente forcée en s’adressant à la justice.
Celui qui souhaite conserver la maison a la possibilité de racheter la part de son coindivisaire. Il devient ainsi l’unique propriétaire des lieux. Le prix de rachat ne sera pas nécessairement le même que celui d’acquisition. Il dépendra de la valeur du bien au moment de la séparation.
Si les ex-concubins gardent de bons rapports après leur rupture, il est possible qu’ils continuent de conserver la maison à deux. Par conséquent, celle-ci conserve son régime juridique initial. Les propriétaires continuent donc de s’acquitter de ses obligations et de jouir de leurs droits respectifs.
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