À la mort des parents, les enfants qui reçoivent une maison en héritage se heurtent parfois à des difficultés de partage. En effet, il se pose souvent le problème de l’indivision, qui peut parfois être quelque peu complexe. Pour pouvoir le résoudre, il est essentiel de comprendre son fonctionnement et ses différentes voies de sortie.
Indivision entre frère et sœur : qu’est-ce que c’est ?
On parle d’indivision entre frère et sœur lorsque ceux-ci exercent des droits de même nature sur un ou plusieurs biens matériels. En d’autres termes, ils sont tous les deux propriétaires aux yeux de la loi.
Les personnes qui se trouvent dans cette situation portent diverses appellations selon le contexte. On peut parler d’indivisaires, d’héritiers, de coindivisaires ou de cohéritiers. Quant aux éléments contenus dans l’indivision, ils s’appellent des « biens indivis ».
Des frères et sœurs qui héritent d’une maison, d’un appartement et/ou de meubles se trouvent dans une « indivision successorale ». Le pourcentage de l’héritage qui revient à chacun d’eux s’appelle la « quote-part ».
En règle générale, les membres d’une fratrie ont des droits égaux sur l’héritage de leurs parents. Sauf si le légataire décide de léguer plus d’actifs à un enfant ou à plusieurs. Dans ce cas, il devra préciser la part d’héritage qui revient à chaque héritier dans un testament notarié.
Les droits et devoirs des héritiers
L’indivision confère aux héritiers un certain nombre de prérogatives sur l’héritage. Cette situation engendre aussi des obligations auxquelles ils sont contraints de se soumettre pour conserver leurs droits sur les biens indivis.
Les indivisaires ont tous le droit de tirer profit (loyer, dividende…) des biens indivis. Si l’un décide d’utiliser ces biens, il devra verser une compensation à ses coindivisaires, sauf accord contraire. La fratrie peut aussi décider de jouir de l’héritage à tour de rôle.
Les indivisaires sont débiteurs des frais d’administration et autres dettes engendrées par le bien indivis. Chaque héritier contribue aux charges à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Celui qui n’est pas en mesure de payer sa contribution peut compter sur la solidarité de ses frères et sœurs. Ces derniers peuvent obtenir remboursement plus tard ou se rembourser sur sa part d’héritage.
Comment gérer la maison en indivision ?
Chacun des indivisaires peut prendre, seul, les décisions concernant la gestion d’une maison en indivision. Tant que les mesures prises n’affectent pas le droit de jouissance dont disposent les autres héritiers.
Cependant, les décisions importantes liées à l’indivision se prennent à l’unanimité, sauf exceptions.
Si la fratrie le souhaite, elle peut établir une convention d’indivision devant un notaire. Cet acte permet d’éviter ou de limiter les conflits en fixant les règles d’administration et de jouissance de la maison.
Parmi les clauses essentielles de la convention figure la désignation d’un gérant de l’indivision. La fratrie peut désigner l’un de ses membres ou faire appel à une tierce personne moyennant rémunération.
Comment sortir de l’indivision entre frère et sœur ?
L’indivision entre frère et sœur est une situation temporaire qui prend fin dès lors que les héritiers :
- vendent le ou les biens indivis et partagent les gains ;
- se partagent les biens successoraux ;
- créent une société civile immobilière (SCI)
Vente des biens indivis
Les indivisaires peuvent, d’un commun accord, décider de vendre les biens indivis afin de se partager le prix de la vente. On parlera alors de vente à l’amiable. Le montant que recevra chaque héritier sera proportionnel à sa quote-part dans l’indivision.
Au cas où certains s’opposent à la cession d’un bien indivis, les autres peuvent demander à la justice d’autoriser une vente forcée si :
- au moins 2/3 des indivisaires donnent leur accord ;
- elle ne constitue pas une violation des droits des cohéritiers réticents.
L’indivisaire qui le souhaite est libre de sortir de l’indivision à n’importe quel moment (article 815 du code civil). À cet effet, il a la possibilité de vendre sa quote-part à ses coindivisaires ou à une tierce personne. La cession au profit de tierces personnes nécessite d’abord qu’il obtienne l’accord des autres indivisaires.
En effet, la loi accorde aux indivisaires un « Droit de préemption » lors de la cession de biens indivis à des tiers. Cela signifie que le droit d’acquisition des cohéritiers prévaut sur celui des tiers.
Si les indivisaires ne parviennent pas à s’accorder sur un prix, celui qui souhaite vendre sa part peut se tourner vers la justice. Le but est d’obtenir l’autorisation d’organiser une « licitation ». Encadrée par l’article 1686 du code civil, la licitation est la vente aux enchères des biens indivis.
Partage des biens successoraux
Lorsque l’héritage se compose d’un ou plusieurs meubles et/ou immeubles, les héritiers peuvent décider de se partager ces biens. Dès lors, chacun obtient un lot dont la valeur est égale à sa quote-part.
Les héritiers qui reçoivent un lot excédant la valeur de leurs droits indivis devront verser une compensation financière. Appelé « la soulte », ce montant entre dans l’indivision pour combler le déficit occasionné.
Les indivisaires qui, au contraire, reçoivent un lot inférieur à leurs droits successoraux, bénéficient d’une soulte. Cela évite que le partage avantage certains cohéritiers par rapport à d’autres.
À la fin du partage, l’indivision cesse d’exister et chaque héritier devient l’unique propriétaire de son héritage.
Il est possible que certains héritiers s’opposent au partage des biens indivis. En l’absence d’un accord unanime, les héritiers voulant le partage se verront obligés de saisir la justice. Après examen de la requête, le juge ordonne le partage judiciaire et en confie la direction à un notaire.
La SCI entre frère et sœur
La fratrie qui souhaite cogérer sa maison sans pour autant rester dans l’indivision peut mettre en place une SCI. Différente des sociétés commerciales, la société civile immobilière ne vise pas nécessairement la réalisation de profits. Avant tout, elle permet à un groupe de personnes de détenir un bien immobilier et de le gérer ensemble. Peu importe que celui-ci soit une acquisition ou provienne d’un héritage.
La création d’une SCI entre frère et sœur (SCI familiale) pour gérer leur maison commune exclut l’application des règles de l’indivision. La société devient propriétaire de la maison. Quant aux membres de la fratrie, ils acquièrent le titre d’associés, et ce peu importe la part que chacun d’eux détient.
Un ou plusieurs gérants (qui peuvent être des associés ou non) s’occupent de diriger la SCI. Ils endossent les tâches de gestion courante du patrimoine immobilier, et ce dans la limite fixée par les statuts de la société.
Les associés supportent conjointement les dettes et charges de la SCI, et ce à hauteur du pourcentage respectif de parts de la SCI qu’ils détiennent. La création d’une société civile immobilière octroie des avantages fiscaux, ce qui facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
Combien cela coûte de sortir d’une indivision ?
La cessation d’une indivision requiert l’intervention d’un notaire. C’est ce dernier qui rédige l’acte de partage et qui le fait signer à toutes parties concernées avant de l’enregistrer.
Les héritiers paient les frais d’enregistrement qui sont une taxe qui équivaut à 2,5% de la valeur des biens indivis. À cela s’additionnent la rémunération du notaire, qui est proportionnelle à la valeur de l’indivision. Elle prend en compte les débours et les émoluments de l’auxiliaire de justice.
Les débours correspondent aux dépenses engendrées par les démarches administratives nécessaires à l’établissement de l’acte de partage. Quant aux émoluments, ils désignent les honoraires du notaire.
Le montant payé au notaire et que l’on appelle les frais de notaires sont généralement composés de 80 % de taxes, 10 % de débours (dépenses liées au dossier) et 10 % d’émoluments (rémunération réelle du notaire).
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