Le calcul de la surface est une étape incontournable lors de la vente ou de la mise en location d’un logement. Prévu par la loi, cela fait partie des contraintes visant à préserver les intérêts des parties impliquées dans une transaction immobilière. Grâce à cette mesure, il est plus aisé de fixer la valeur pécuniaire d’un bien immobilier. Par ailleurs, les parties ont plus de facilité à convenir d’un prix. Le calcul en mètre carré de la surface tient compte de différents paramètres liés à la configuration des lieux.
Formules pour calculer en mètre carré la surface d’un logement
Calculer en m² la surface d’un logement consiste à additionner les superficies respectives de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Pour déterminer cette surface, vous devez considérer tous les espaces à usage quotidien. Il faut ensuite déduire les surfaces occupées par les composantes de la construction telles que :
- les murs,
- les cloisons,
- les embrasures,
- les escaliers,
- les gaines,
- les portes,
- les fenêtres.
Sont incluses dans la surface habitable les pièces de vie telles que les chambres, le salon et la salle à manger. Cet espace prend également en compte les couloirs, la cuisine, les combles aménagés, la buanderie et les placards.
Calcul de la surface d’une pièce standard
Les pièces d’un logement sont souvent de forme rectangulaire ou carrée. Pour déterminer leur surface (S) en mètre carré, il suffit de multiplier la longueur (L) par la largeur (l).
Donc S = L x l
Pour illustrer cette formule, considérons une pièce dont les longueur et largeur respectives sont de 4 mètres et 3,5 mètres. Sa superficie en mètre carré équivaut donc à :
S = 4 x 3,5 = 14 m²
Pour recueillir les données nécessaires au calcul, prenez les dimensions au sol. À cet effet, vous avez le choix entre deux instruments de mesure : un ruban à mesurer et un télémètre laser.
Le premier apparaît sous forme d’une règle graduée, flexible, qui s’enroule sur elle-même. Il sert aussi bien à mesurer les surfaces planes que celles formant une courbe.
Le second se présente sous forme d’un petit dispositif projetant un rayon laser. Le télémètre utilise la projection pour déterminer la distance qui le sépare de sa cible.
Calcul de la surface d’une pièce à configuration particulière
Dans les logements, certaines pièces présentent une configuration inhabituelle, ce qui, quelquefois, complique le calcul de la superficie en m². Face à ce cas de figure, la première étape est de représenter la forme spécifique du plancher sur une feuille à l’aide d’instruments comme une règle ou une équerre. Ensuite, il faudra diviser votre schéma en plusieurs figures faciles à exploiter.
Il est toujours possible de subdiviser une surface aux formes complexes en figures géométriques simples comme un rectangle et un triangle, par exemple. Il suffira ensuite d’additionner les superficies respectives de chaque figure simple pour obtenir la surface globale de votre pièce.
La surface en mètre carré d’un triangle s’obtient en divisant par 2 le produit de sa base (B) et de sa hauteur (H), la hauteur d’un des côtés d’un triangle étant la droite qui est perpendiculaire au côté en question et qui passe par le sommet opposé
En désignant par la lettre A la superficie en m² à calculer, on obtient donc :
A = (B x H) /2
Dans certains logements, on retrouve plusieurs formes plus atypiques les unes que les autres. Alors, le calcul de la surface se complexifie davantage et s’avère de plus en plus inaccessible aux non professionnels du métier.
Dans pareille circonstance, il est préférable que vous fassiez appel à un diagnostiqueur accrédité et doué de connaissances pointues dans ce type d’estimations. À défaut, vous pouvez contacter un géomètre expert ou une agence immobilière. Des erreurs de calcul pourraient vous exposer à des sanctions prévues par la loi. Si la superficie mentionnée dans le bail dépasse de 5% la surface réelle de la construction, le loueur ou l’acheteur peut engager une action en justice.
La notion de surface habitable
La surface en mètre carré d’un logement correspond à sa superficie habitable. Conformément à la loi R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière désigne la surface construite de plancher à l’exception des surfaces occupées par :
- les murs,
- les cloisons,
- les marches et cages d’escalier,
- les gaines,
- les embrasures des portes et fenêtres.
La surface en m² d’un logement exclut aussi la superficie des combles inoccupés, des caves et des sous-sols. Ne sont pas non plus pris en compte la surface du garage, des remises, des vérandas ou terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs à l’appartement.
Pour déterminer la surface habitable, évitez de prendre en considération les locaux communs et autres dépendances du logement. Vous ne devez pas non plus prendre en compte les parties d’un local n’atteignant pas une hauteur d’au moins 1,80 mètre sous plafond. La loi considère uniquement comme surface habitable la superficie réelle utilisée par les occupants d’un logement.
Les lois encadrant la surface en mètre carré dans un logement
Différentes lois encadrent le calcul de la surface en m². Les principaux dispositifs en la matière sont la loi Carrez et la loi Boutin (ou surface habitable). La seconde considère comme espaces habitables ceux mentionnés à l’article R. 111-2 dudit dispositif.
La première encadre uniquement les ventes portant sur des lots de copropriété. Son application doit être mentionnée sur l’acte de vente. À l’opposé de la surface habitable, elle prend en compte les combles inoccupés dès lors que ceux-ci sont aménageables et que leur hauteur sous plafond atteint 1,80 m.
La loi Carrez considère également comme exploitables les sous-sols à l’exception de la cave, du garage ou parking, de la véranda, des remises et des réserves. Il suffit que ces espaces présentent au moins une superficie de 8 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
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