Abus de pouvoir du conseil syndical ou de son président : que faire, comment le révoquer ?

Représentant des copropriétaires face au syndic, le conseil syndical est appelé à défendre leurs intérêts. À ce titre, il a l’obligation d’agir dans le cadre de ses attributions. En outrepassant leurs fonctions et leurs droits, le conseil syndical et son président pourraient porter atteinte aux intérêts des copropriétaires. On parlerait alors d’abus de pouvoir. Dans ce cas de figure, différentes mesures peuvent être prises à l’encontre du conseil ou de son président.

L’abus de pouvoir du conseil syndical expliqué

Le conseil syndical est un groupe de personnes élues par l’assemblée générale des copropriétaires pour guider et surveiller le syndic dans sa mission de gestion d’une copropriété. À ce titre, il a un droit de regard sur tous les actes d’administration liés à la copropriété ainsi que sur les documents qui y sont liés. Néanmoins, aucun des membres qui composent le conseil syndical n’est en droit de prendre des décisions importantes liées à la copropriété sans l’accord préalable des copropriétaires.

On peut parler d’abus de pouvoir lorsque le conseil syndical ou son président prend de façon unilatérale des décisions engageant la copropriété. C’est-à-dire que l’un ou l’autre adopte des résolutions sans consulter les copropriétaires ou entreprend des actions allant à l’encontre de leur volonté.

Que faire en cas d’abus de pouvoir ?

Lorsqu’un conseiller syndical commet un abus de pouvoir à l’encontre d’un copropriétaire, ce dernier peut d’abord tenter la voie du dialogue. Il s’agit de porter l’abus à la connaissance du conseil en espérant que celui-ci rappelle le membre fautif à l’ordre ou qu’il lui propose une démission à l’amiable.

Afin de faciliter le dialogue, les parties sont en mesure de solliciter l’intervention d’un médiateur professionnel. Au cas où celui-ci échoue, le copropriétaire abusé a deux options :

• Demander la révocation du conseiller syndical responsable d’abus de pouvoir ;
• Engager la responsabilité civile ou pénale du conseiller en question selon qu’il ait causé un dommage à la copropriété ou qu’il se soit rendu coupable d’une infraction.

Avant d’aller devant un juge, il est important que les copropriétaires engagent un avocat en droit de l’immobilier. Celui-ci pourra leur exposer leurs droits en tant que copropriétaires et les conseiller tout au long de la procédure.

Comment révoquer le conseil syndical ou un président autoritaire ?

Tout copropriétaire est en droit de demander de révoquer un ou plusieurs conseillers syndicaux qu’il juge coupable d’abus de pouvoir. Afin que sa demande soit approuvée par les autres copropriétaires, elle doit reposer sur des motifs sérieux.

Motifs de révocation

Par exemple, le conseiller syndical qui n’assure pas son rôle de contrôle du syndic peut être démis de ses fonctions. Le même sort l’attend lorsqu’il mobilise des fonds de la copropriété sans justifier leur destination ou pour couvrir ses dépenses personnelles. Les conflits d’intérêts entre un conseiller syndical et les membres de la copropriété peuvent aussi entraîner la destitution du premier.

Procédure de destitution d’un conseiller syndical

Le copropriétaire qui requiert la révocation d’un conseiller syndical devra présenter sa requête à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Par ailleurs, il a l’obligation d’exposer les griefs qui motivent sa demande.

Après analyse de la requête, les autres copropriétaires sont libres de voter la révocation à la majorité absolue des voies (ce qui entraînerait la destitution immédiate du conseiller en tort) ou non.

Comment révoquer un président autoritaire qui abuse de son pouvoir ?

Des copropriétaires qui jugent que le président du conseil syndical abuse de son pouvoir peuvent demander sa révocation. La procédure de destitution du président reste identique à celle d’un conseiller syndical.

Puisque la loi reste muette sur les conditions d’une telle décision, elles peuvent être fixées par le règlement de copropriété. À défaut, il est possible qu’elles soient définies en assemblée générale des copropriétaires.

Outre les cas de révocation, un membre du conseil syndical, y compris son président, peut démissionner de son propre chef.

Pallier les abus de pouvoir au sein du conseil syndical

Pour éviter que le conseil syndical abuse de ses prérogatives, le législateur a mis en place un certain nombre de garde-fous.

Les assemblées générales de copropriété

Le principal outil de contrôle et de prévention des abus du conseil syndical est l’assemblée générale de copropriété. Il s’agit d’une réunion des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an. Les participants y discutent des problèmes à résoudre et des améliorations à apporter à l’immeuble ou à la copropriété en général.

Par ailleurs, cette assemblée peut être l’occasion d’apprécier la façon de gérer du syndic ainsi que les actions du conseil syndical. Le locataire qui est victime d’un abus de pouvoir de l’un des membres du conseil syndical peut profiter de l’occasion pour faire part de son préjudice.

La création d’un compte bancaire au nom de copropriété

Pour éviter les abus de pouvoir d’ordre financier, la loi exige la séparation entre les comptes bancaires personnels des conseillers syndicaux et celui de la copropriété. Ainsi, aucun conseiller syndical n’est en droit de déposer sur son compte privé les fonds appartenant à la copropriété. Encore moins le syndic ou les copropriétaires eux-mêmes.

Prévue par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, cette obligation est renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Ne peuvent être dispensées de cette obligation que les copropriétés qui comptent moins de 15 lots.

La compétence des conseillers syndicaux

Pour bien remplir leurs missions sans commettre d‘abus de pouvoir, il est nécessaire que les conseillers syndicaux aient connaissance de leurs fonctions au sein d’une copropriété. Ils doivent maîtriser le fonctionnement d’un habitat collectif et connaître la législation qui y a trait.

Pour éviter les abus de pouvoir au sein du conseil syndical, la transparence et la communication doivent régner. Cela passe par l’organisation régulière de réunions entre les conseillers syndicaux en vue de favoriser les échanges, de faire avancer les dossiers et les projets.