Promesse et compromis de vente d’un terrain constructible entre particuliers : le guide complet

L’achat d’un terrain à un particulier nécessite certaines démarches administratives de la part du vendeur qui peuvent entraîner des délais plus ou moins importants. Pendant ce laps de temps, l’une des parties peut finalement changer d’avis et s’opposer à la transaction. Pour pallier cette situation, la loi offre au vendeur et à l’acheteur la possibilité d’établir un accord assurant que la vente aura lieu à la date convenue. Celui-ci peut se présenter sous forme d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente.

Promesse et compromis de vente d’un terrain constructible entre particuliers : définitions

La promesse de vente d’un terrain constructible : qu’est-ce que c’est ?

La promesse de vente est un engagement que peut formuler le propriétaire d’un terrain constructible sur la demande d’un potentiel acquéreur. En vertu de cet acte, le bien immobilier concerné est retiré du marché pendant une durée déterminée d’un commun accord par les deux parties.

Pendant toute la durée de la promesse de vente, le vendeur (ou promettant) n’a plus le droit de proposer le terrain à d’autres acheteurs, encore moins de le vendre sans l’accord préalable du bénéficiaire. À moins qu’il soit révélé que ce dernier est de mauvaise foi. Dans ce cas, ce sera à la justice de constater la mauvaise foi de l’acheteur.

Le compromis de vente d’un terrain constructible : qu’est-ce que c’est ?

Le compromis de vente est un accord conclu par deux particuliers, un propriétaire terrien et un potentiel acquéreur. En vertu de cet acte, le premier s’engage à vendre un terrain lui appartenant au dernier selon des termes convenus et à un prix défini. L’acheteur, quant à lui, fait la promesse de l’acquérir avant l’échéance d’une durée déterminée par les deux parties.

La signature d’un compromis de vente s’effectue devant un notaire ou un mandataire immobilier. Tout comme la promesse unilatérale de vente, cet accord peut porter sur un terrain loti ou sur un bien immobilier non loti (ou terrain isolé).

Les terrains lotis ou en lotissement sont des parcelles issues du morcellement d’un même terrain. Par contre, un terrain isolé ou hors lotissement est une portion de terre qui n’a subi aucune division foncière.

Promesse de vente et compromis de vente : quelle différence existe-t-il en ces deux notions ?

Contrairement à la promesse de vente qui est un acte unilatéral (qui n’engage qu’une seule personne), le compromis de vente est un acte bilatéral, en l’occurrence un avant-contrat.

Sont qualifiés d’avant-contrats (encore appelés des contrats provisoires, des contrats préalables ou des contrats préparatoires) des accords qui précèdent la conclusion d’un contrat définitif. Leur fonction est de prévoir les conditions et les modalités d’exécution d’un futur contrat qui dans le cas présent porte sur la vente d’un terrain constructible.

Le compromis de vente de terrain entre particuliers est également appelé une promesse synallagmatique de vente. Le terme “synallagmatique“ signifie que les deux parties ont des obligations l’une envers l’autre. L’obligation du propriétaire étant de retirer son terrain du marché jusqu’à une échéance définie et celle du bénéficiaire étant de l’acquérir dans le délai convenu. En d’autres termes, l’acheteur formule la promesse d’achat du terrain tandis que le vendeur promet de le vendre.

La promesse unilatérale de vente avantage plus le bénéficiaire que le vendeur. Puisque ce dernier est le seul à s’engager sans avoir la certitude que le bénéficiaire va réellement lever l’option d’achat du terrain.

La lever d’option est la faculté dont dispose l’acheteur d’approuver la transaction avant l’écoulement de la durée de la promesse d’achat du terrain. En contrepartie, le vendeur lui transmet la propriété et les documents du bien immobilier.

Pendant toute la durée de la promesse de vente, le vendeur est privé de la possibilité de rechercher de nouveaux acquéreurs. De plus, tant que cet arrangement est en cours, il est contraint de renoncer à d’éventuelles meilleures offres.

Points communs entre la promesse et le compromis de vente d’un terrain constructible

Obligation pour l’acheteur de verser une indemnité d’immobilisation

Pour empêcher l’acquéreur de se rétracter à sa guise, la loi donne au vendeur la possibilité d’exiger une indemnité d’immobilisation (encore appelée dépôt de garantie ou séquestre). Il s’agit d’une somme d’argent que le propriétaire peut exiger de l’acheteur en guise de garantie avant la signature d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente.

Les deux parties fixent d’un commun accord le montant de cette indemnité. Toutefois, il ne peut être inférieur à 5 % du prix de la vente. De même, il ne peut excéder 10 % du montant convenu par les parties pour la transaction.

Les fonds devront être remis entre les mains d’un notaire ou versés sur un compte bancaire bloqué jusqu’au jour de la vente. Au cas où la vente est conclue, le montant de l’indemnité d’immobilisation est considéré comme un acompte sur le prix de vente convenu. Par conséquent, l’acheteur n’aura plus qu’à verser au vendeur le montant restant.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation peut être optionnelle à condition que la durée de l’acte en question soit inférieure à 18 mois. Au cas où le délai dont dispose l’acheteur pour lever l’option est supérieur à 18 mois, cette garantie devient obligatoire.

Le versement de l’indemnité d’immobilisation peut être demandée à l’acquéreur lorsque la vente portent sur un terrain qui se trouve dans un lotissement. Dans ce cas, les deux parties conviennent d’une somme dont le montant ne devra pas excéder 5 % du prix de la vente.

À qui revient l’indemnité d’immobilisation lorsque la transaction échoue ?

Au cas où la transaction n’aurait pas lieu, deux possibilités sont envisageables :

• Le vendeur conserve le dépôt de garantie en guise d’indemnité au cas où l’acheteur renonce à l’achat du terrain ;
• L’acquéreur récupère le dépôt de garantie au cas où les conditions suspensives d’achat du terrain (obligation que l’une des parties devra remplir avant que ne soit signé le contrat définitif de vente) ne se réalisent pas. Avant de récupérer son argent, il devra apporter la preuve que la non-réalisation desdites conditions ne dépend pas de sa volonté et qu’il a bien entrepris toutes les démarches nécessaires à la réalisation des conditions suspensives.

Pour une vente d’un terrain en lotissement, l’acheteur a la possibilité de retirer l’indemnité d’immobilisation lorsqu’il se rétracte dans un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Ses fonds lui sont restitués sous un délai de 21 jours à partir de la date où il se rétracte.

L’acheteur a l’obligation d’informer le vendeur de son désir de renoncer à l’achat du terrain avant que le délai de rétractation ne s’écoule. La notification doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception.

Les lettres recommandées avec accusé de réception représentent le seul type de courrier auquel la loi accorde une valeur juridique. Après l’envoi de son courrier, l’expéditeur (l’acheteur) reçoit un document qui mentionne le nom du destinataire (le veneur) ainsi que la date où il a été transmis. Ce document peut faire office de preuve devant la justice au cas où le vendeur prétendrait n’avoir pas reçu la notification de l’acheteur.

La loi n’impose aucun délai de rétraction pour les compromis de vente portant sur des terrains isolés. En revanche, elle offre aux deux parties la possibilité d’insérer une clause de rétractation lors de l’établissement d’un tel accord.

Durée de validité d’une promesse de vente et d’un compromis de vente d’un terrain constructible

Ces deux actes sont valables pour une durée déterminée d’un commun accord par le vendeur et le futur acheteur. Pouvant prendre des semaines voire quelques mois, ce temps peut être rallongé si nécessaire.

Le rallongement de la durée intervient lorsque le temps initialement prévu n’a pas suffi pour qu’une clause suspensive d’achat du terrain se réalise (obtention d’un prêt par l’acheteur, démarches administratives en vue d’obtenir un certificat d’urbanisme…). Dans ce cas, les parties devront joindre à la promesse initiale de vente un document mentionnant les motifs et la durée de cette prorogation.

Sous quelles formes peuvent se présenter la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente ?

Ces deux actes juridiques peuvent se présenter sous forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique (établi par un notaire). Pour information, les actes sous seing privé (ou sous signature privée) correspondent à des accords écrits passés entre deux personnes.

Les promesses de vente sous signature privée ne deviennent valables qu’après que l’une des parties les a enregistrées au service de la publicité foncière. Le délai d’enregistrement est de 10 jours ouvrables à compter du jour de signature de l’acte en question. Le prix de l’enregistrement est de 125 euros.

À noter que les promesses de vente entre particuliers doivent se présenter sous forme d’un acte authentique lorsque leur durée de validité excède 18 mois.

Pour établir de tels actes, il est possible d’utiliser du papier ou un support électronique. 

Les promesses unilatérales et synallagmatiques de vente réalisées sur papier doivent se présenter en deux exemplaires authentiques.

C’est-à-dire que le vendeur doit établir le même document à deux reprises. Après quoi, il conservera un exemplaire et remettra le second exemplaire à l’acheteur. À moins qu’il établisse un seul et unique document que les parties décident de confier à un notaire ou à un agent immobilier.

En ce qui concerne l’établissement de la promesse de vente électronique, les parties sont libres d’utiliser le support électronique de leur choix. L’essentiel est que le support utilisé permette à chacun d’eux de conserver un exemplaire de l’acte et de pouvoir y accéder à n’importe quel moment.

Quelles sont les informations qui doivent figurer sur une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ?

Ces deux actes ont pour objectif de donner tous les renseignements utiles sur le terrain, sur les parties impliquées et sur les conditions de la vente. Parmi les informations requises liées au bien immobilier, les promesses de vente doivent définir sa situation géographique, sa superficie, le prix de vente…

Les identités et les adresses respectives du vendeur et de l’acheteur figurent aussi sur ces documents. La promesse et le compromis de vente mentionnent également les informations liées à l’existence de conditions suspensives et à leur extinction.

Le vendeur d’un terrain constructible peut-il se rétracter après avoir signé une promesse ou un compromis de vente ?

Contrairement à l’acheteur qui dispose de 10 jours pour changer d’avis, le vendeur ou promettant n’a plus le droit de se rétracter une fois qu’il a accepté l’offre d’achat. Si ce dernier tente de renoncer à son offre, deux solutions sont envisageables :

• Soit l’acquéreur accepte et les deux parties procèdent à une résiliation à l’amiable ;
• Soit l’acquéreur s’y oppose et saisit la justice afin d’obtenir la vente forcée du bien immobilier.