Annulation d’une vente immobilière après signature définitive : le guide complet

Les contractants d’une vente immobilière sont en droit d’annuler un tel contrat après sa signature définitive. C’est une prérogative que la loi accorde aux deux parties dès lors que la transaction déroge à certaines conditions. La jurisprudence a eu de nombreuses occasions de se prononcer sur la question, ce qui lui a permis d’apporter sa touche d’éclaircissement.

Annulation d’une vente immobilière pour tromperie

L’usage volontaire de la tromperie pour amener une personne à acheter un bien immobilier est ce que le Droit qualifie de dol. On parle également de vice (altération) de consentement, car la loi assimile l’influence de cette manœuvre à l’absence de volonté. En effet, sans l’usage de la tromperie, l’acheteur pourrait se rétracter ou négocier le prix du bien au rabais.

Que dit la loi ?

C’est l’article 1137 du code civil qui définit le dol. Aux termes de cette disposition, entrent dans cette catégorie toutes les manœuvres frauduleuses et les mensonges visant à obtenir l’accord de l’acheteur. Le vendeur qui dissimule sciemment une information dont il sait le caractère déterminant pour son acquéreur se rend aussi coupable de dol.

En général, les manœuvres dolosives visent à vendre un bien à un prix beaucoup plus élevé que sa valeur réelle. Dès lors que l’acheteur s’en aperçoit, il dispose d’un délai de 5 ans (à compter de la date où il a découvert le dol) pour intenter une action en nullité de vente.

Pour obtenir gain de cause, il devra prouver ses allégations en apportant la preuve des défauts qui sont à l’origine de la tromperie. Si le dol est avéré, le juge prononce l’annulation de la vente. Par conséquent, le vendeur restitue à l’acheteur l’intégralité de son argent. Au prix de la vente peuvent s’ajouter des dommages et intérêts fixés par le juge.

Que dit la jurisprudence ?

Selon la jurisprudence, le dol peut aussi bien consister en une action (communication volontaire d’une information erronée) qu’en une omission (rétention d’un renseignement essentiel à la décision de l’acheteur).

La Cour de cassation estime que la conclusion d’une vente immobilière exige des deux parties un devoir de loyauté mutuelle et de bonne foi. D’après cette haute juridiction, cette exigence constitue le fondement de l’obligation précontractuelle d’information qui pèse sur le vendeur. Le dol apparaît donc comme l’inexécution de cette obligation.

Par exemple, la Cour de cassation considère comme étant un dol par réticence¹ le silence d’un vendeur d’un fonds de commerce omettant de mentionner qu’une partie de la terrasse est inexploitable. Il reproche la même faute à celui qui ne mentionne pas à son acheteur l’obligation de réaliser des travaux avant de pouvoir poursuivre l’exploitation des lieux. Le vendeur qui tait l’existence d’un litige concernant le droit de bail² se rend aussi coupable de réticence dolosive.

La Cour d’appel d’Orléans n’a pas retenu le dol à l’encontre du vendeur qui n’a pas informé ses acheteurs des mauvaises odeurs dues à la présence d’une porcherie à proximité de l’immeuble. Pour cette raison, le juge a annulé le compromis de vente. C’est une décision rendue par la Cour d’appel d’Orléans le 22 avril 2004.

Annulation d’une vente immobilière pour vice caché

Une maison en vente peut avoir des défauts non apparents, mais rendant l’habitation difficile ou impossible. Il s’agit de vices dont la constatation peut nécessiter l’intervention d’une expertise, voire un démontage. En raison de leur caractère caché, l’acheteur et le vendeur ne s’en aperçoivent pas lors de la visite des lieux.

Mais malgré que la vente soit conclue, l’acquéreur a toujours la possibilité d’intenter une action en garantie de vices cachés. Celle-ci peut déboucher sur l’annulation pure et simple de la vente (action rédhibitoire) suivie de la restitution du prix. À défaut, l’acheteur peut accepter de conserver l’immeuble à condition d’obtenir le remboursement partiel du prix d’achat (action estimatoire).

Ce sont les articles 1641 à 1649 du Code civil qui encadrent la garantie des vices cachés. Le nouveau propriétaire dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte d’un vice caché pour intenter une action en justice. Son action est valable à condition qu’il parvienne à prouver :

• l’antériorité du vice incriminé ;
• le fait qu’il soit caché ;
• sa capacité à empêcher ou à limiter l’usage de l’immeuble.

Les vendeurs peuvent inclure dans le contrat de vente d’un immeuble des causes qui excluent ou limitent l’action en vice caché. L’acheteur se trouve alors dans l’incapacité de demander une annulation ou un remboursement partiel. Les deux solutions qu’il lui reste sont de prouver la mauvaise foi du vendeur. Sinon, il peut essayer d’apporter la preuve que celui-ci est ou peut être assimilé à un professionnel.

Annulation d’une vente immobilière pour lésion

Lorsqu’on décide de vendre sa maison soi-même à un particulier ou à un professionnel, il est difficile d’effectuer une juste estimation de sa valeur. De ce fait, il arrive parfois que le prix de la vente soit dérisoire comparé à la valeur réelle de l’immeuble. C’est pour cela qu’il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

On parle de lésion lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est inférieur ou égal à 5/12ᵉ de sa valeur réelle à la date de sa vente. À compter de la date de l’achat, le vendeur qui s’estime lésé dispose de deux ans pour intenter une action en justice. Celle-ci peut déboucher sur deux possibilités :

• L’annulation de la vente entraînant la restitution du prix du logement ;
• Le paiement d’une compensation.

Avant que la lésion soit retenue, trois experts indépendants, désignés d’un commun accord par les parties, doivent estimer la valeur du bien à la date de la transaction. En l’absence d’un consensus, c’est le tribunal qui s’occupe de leur nomination.

Notes de bas de page

1. Réticence : le fait de ne pas dire quelque chose volontairement, la chose non dite. ↩︎
2. Droit de bail : le droit pour le locataire d’un fonds de commerce d’occuper les locaux loués et de bénéficier d’un droit de reconduction du bail (contrat de location). ↩︎