Droit de passage et servitude : définition, différence, entretien, largeur…

Vous êtes sur le point d’acheter un terrain et vous avez découvert que celui-ci est grevé¹ d’une servitude ? Ou est-ce que l’un de vos voisins souhaite que vous lui confériez un droit de passage sur votre propriété ? Les servitudes et le droit de passage sont à l’origine de nombreux litiges entre voisins. Surtout lorsque l’une des parties impliquées ne respecte pas ses obligations. Pour éviter les litiges et mieux défendre vos droits en cas de désaccord, il est important de bien comprendre ces deux notions.

Définitions

La servitude : qu’est-ce que c’est ?

La servitude est une obligation qui contraint un propriétaire terrien à faire profiter à un ou plusieurs voisins d’une partie de sa propriété. Ce sont les terres respectives des intéressés qui sont concernées par les servitudes et non les propriétaires eux-mêmes. C’est-à-dire qu’en cas de changement de propriétaire, les servitudes sont susceptibles de continuer d’exister.

Le domaine à qui profite une servitude est appelé le « fonds dominant » tandis que celui qui la subit est qualifié de « fonds servant ». La situation du premier est nommée la « servitude active » et celle du second porte l’appellation de « servitude passive ».

Antérieures à l’acquisition d’une propriété, les servitudes peuvent demeurer après qu’elle soient vendue, à moins qu’elles s’éteignent pour l’une des raisons que la loi prévoit.

Le droit de passage : qu’est-ce que c’est ?

Le droit de passage est la possibilité pour une personne dont le terrain est enclavé de passer par la propriété d’un voisin pour y accéder. Sont qualifiées d’enclavées des propriétés qui n’ont aucun accès à la voie publique. C’est-à-dire qu’elles sont entourées de toute part par d’autres propriétés, ce qui les rend inaccessibles. L’unique moyen d’y avoir accès est passer par le terrain d’un voisin.

Ce dernier a l’obligation d’ouvrir une voie débouchant sur la parcelle concernée. Le passage ainsi tracé (allant du fonds dominant vers la voie publique en passant par le fonds servant) est appelé une « assiette ».

Droit de passage et servitude : quelle est la différence entre ces deux notions ?

Si la servitude est une obligation, le droit de passage, quant à lui, est un pouvoir ou une faculté que la loi confère aux personnes dont le terrain est enclavé. D’une part, ce droit protège la faculté de jouissance dont dispose tout propriétaire sur son bien immobilier. D’autre part, il préserve sa liberté d’aller et de venir, qui est un droit fondamental dont dispose tout individu et dont il ne peut être privé.

La loi amène le voisin à respecter ces droits. Pour ce faire, elle le contraint à autoriser le propriétaire dont le terrain est enclavé à lui céder un trajet passant par son domaine. Cette contrainte est appelée une « servitude de passage ». Celle-ci est la forme de servitude la plus fréquente.

Le droit de passage et la servitude de passage désignent deux facettes d’une même chose : le droit de passage est le droit de passer par la propriété d’autrui pour accéder à la sienne et la servitude de passage est l’obligation de laisser autrui passer par sa propriété pour accéder à la sienne.

Les autres occupants du fonds dominant (la famille du propriétaire, les locataires en cas de location…) sont aussi couverts par le droit de passage dont bénéficie son propriétaire.

Comment naît une servitude ?

Les servitudes peuvent naître de trois différentes façons :

• Soit, elles sont automatiquement engendrées par la loi du fait de la situation isolée du fonds qui en bénéficie. Dans ce cas, on parle de servitudes légales.
• Soit, elles découlent d’un accord signé par les propriétaires des terrains concernés. Dès lors, elles sont dites conventionnelles. Les modalités d’exploitation du fonds servant et les obligations respectives des deux propriétaires terriens sont consignées dans un contrat ;
• Soit, elles résultent d’un phénomène naturel : les servitudes naturelles.

Au même titre que la servitude légale, la servitude naturelle s’impose au fonds servant. Les eaux de pluie ruisselant naturellement (sans aucune intervention humaine) en passant par le fonds servant en raison du caractère surélevé du fonds dominant est un exemple de ce type de servitude. Dans ce cas, le propriétaire du terrain par lequel l’eau se déverse ne peut entraver son passage.

Quelle est la durée d’action du droit de passage ?

En principe, le droit de passage, lorsqu’il est légal ou naturel, est réputé perpétuel. En d’autres termes, il s’applique indéfiniment tant que le fonds dominant reste isolé.

Toutefois, il est susceptible de s’éteindre aux conditions prévues par l’article 685 alinéa 1 et les articles 703 à 710 du Code civil. La première cause d’extinction de ce droit est la cessation de l’enclave. Elle cesse également lorsque le fonds dominant n’en fait pas usage pendant une durée de 30 ans révolus. Dans ce cas, on parle de prescription trentenaire. Les 30 années courent à compter du jour où le bénéficiaire de la servitude cesse d’en jouir.

Lorsque l’un des deux terrains devient inutilisable, le droit de passage cesse d’opérer. L’impossibilité d’occuper les domaines à cause d’une catastrophe naturelle, par exemple, entraîne l’extinction automatique du droit de passage. La servitude reprend dès lors que les terrains deviennent à nouveau habitables. À moins que depuis que les lieux sont restés inoccupés, il se soit écoulé une durée ayant entraîné l’extinction automatique du droit de passage. 

La servitude de passage n’a plus lieu d’être lorsque le fonds servant et le dominant deviennent les propriétés d’une même personne. Celle-ci est en mesure de les fusionner afin d’en faire une seule et même propriété.

Le propriétaire du fonds dominant peut, de son plein gré, renoncer à son droit de passage. Lorsque cette prérogative résulte d’un contrat entre les deux parties, elle cesse de s’appliquer dès lors que l’accord est rompu.

L’entretien de l’assiette : qui supporte les frais ?

Puisque le droit de passage profite aux occupants du fonds dominant, l’entretien de celui-ci relève de la responsabilité de son propriétaire. Il lui revient donc de supporter les frais qui y sont afférents, à moins que l’accord qui établit la servitude en décide autrement. 

Au cas où l’assiette est empruntée par les occupants des deux propriétés, les frais d’entretien sont alors supportés par les deux propriétaires. Si une action du propriétaire du fonds servant venait à entraîner la dégradation complète du passage, lui seul devra payer les réparations nécessaires à son rétablissement.

La largeur de l’assiette

La loi ne précise pas la largeur du passage que devra céder le fonds servant au fonds dominant. Comptant sur le bon sens des parties, le législateur requiert simplement une voie suffisamment large pour permettre aussi bien aux piétons qu’aux véhicules de passer.

Si le propriétaire du fonds dominant utilise sa parcelle pour des activités nécessitant la circulation de véhicules imposants, il peut demander que le passage soit élargi. En revanche, il devra verser au fonds servant des indemnités d’un montant proportionnel aux dommages occasionnés par son activité.

Servitudes non mentionnées dans l’acte de vente d’une propriété : quelles conséquences ?

Le défaut de mention de servitudes pesant sur un bien immobilier peut entraîner des sanctions pour le vendeur, le notaire ayant établi l’acte de vente ou de l’agent immobilier. Le tort pourrait peser sur l’acheteur lui-même, au cas où il se serait montré négligent. Il se retrouverait alors dans l’incapacité de demander la réparation du préjudice subi.

La responsabilité du vendeur

Pour retenir ou non la responsabilité du vendeur, il convient de distinguer deux types de servitudes : les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes (ou occultes). Dépourvues de représentations matérielles, les secondes sont difficiles à remarquer lors de la visite des lieux. Quant aux premières, elles sont matérialisées par divers éléments (dans le cas d’une servitude de passage, par exemple, les deux fonds concernés peuvent être séparés par un portail).

La loi impose au vendeur d’un bien immobilier d’informer son acquéreur des servitudes occultes en les mentionnant dans le contrat de vente. Quant aux servitudes apparentes, le législateur estime que l’acheteur peut s’en apercevoir sans que le vendeur ait à les lui indiquer.

L’acquéreur qui n’a pas été informé d’une servitude occulte pesant sur bien immobilier est en droit de demander l’annulation pure et simple de la vente, après l’avoir découvert. À défaut, il peut réclamer au vendeur une indemnité.

La responsabilité du notaire et celle de l’agent immobilier

Avant d’établir l’acte de vente d’un bien immobilier, le notaire a l’obligation de s’assurer qu’aucune servitude ne pèse sur ce dernier. En négligeant son devoir de renseignement, il peut être tenu responsable du préjudice subi par l’acquéreur. Raisonnant en ce sens, la cour de cassation a condamné un notaire à payer à un acheteur les frais pour faire cesser une servitude.

En principe, l’agent immobilier n’a pas l’obligation de réunir des informations concernant les servitudes qui pèsent sur les biens qu’il se voit confier. Néanmoins, la jurisprudence estime qu’il doit s’assurer que les terrains respectent les conditions nécessaires à l’établissement d’un acte de vente valable.

Droit de passage et servitude : que dit le code civil ?

Ce sont les articles 637 et suivants du Code civil qui définissent le droit de passage et les servitudes et qui fixent leurs modalités d’application. Si l’article 682 dudit Code prévoit les conditions du droit de passage, l’article 683 fixe les limites de cette prérogative. En effet, il impose au fonds dominant d’utiliser le trajet le plus court entre son domaine et la voie publique. 

Cet article mentionne également que le passage cédé doit être le moins dommageable que possible pour le fonds servant. Il revient donc au propriétaire du terrain soumis d’indiquer le trajet qui lui occasionne le moins de nuisance. Une fois que les deux parties ont défini le trajet, l’idéal est de formaliser l’accord chez un notaire.

La servitude de passage donne lieu à une indemnisation au profit du fonds servant. Le montant que doit verser le fonds dominant se détermine en fonction du dommage causé par la servitude. Quoiqu’il convient de noter que lorsque cette obligation existe depuis plus de 30 ans, le fonds dominant ne bénéficie d’aucune indemnité.

Par ailleurs, le code civil opère une distinction entre les fonds isolés et les fonds difficiles d’accès. Si la servitude de passage est obligatoire dans le premier cas, elle ne l’est pas dans le second. Toutefois, le propriétaire dont la parcelle est difficile d’accès peut négocier un droit de passage sur le terrain de son voisin. Celui-ci est libre d’accepter ou de refuser la servitude. 

Dans le cas où il accepte, la servitude de passage prend la forme d’un contrat écrit. Y sont mentionnées les informations suivantes :

• L’espace auquel s’applique le droit ou la servitude de passage ;
• La façon dont il sera exploité (déplacements à pied, passage de véhicules…) ;
• L’obligation pour le fonds dominant de verser une indemnité (dont le montant doit être précisé) ou non.

Note de bas de page :

1. Grever : faire peser une lourde charge, souvent financière, sur quelque chose ou quelqu’un. Par exemple, une taxe ou une dette qui pèse lourdement sur une entreprise « grève » ses finances. ↩︎