Construire sur le terrain d’un parent ou de son conjoint semble avantageux sur le plan financier. Mais en cas de décès, de séparation ou de liquidation du régime matrimonial, ce montage peut entraîner des complications. En effet, celui qui finance la construction ne devient pas pour autant propriétaire de la maison. Aux yeux de la loi, ce titre reste le privilège exclusif de la personne qui possède le terrain. Il existe tout de même des dispositions permettant à celui qui paie la construction de récupérer son investissement.
Le principe d’accession immobilière
Les constructions effectuées sur le terrain d’autrui entrent dans le domaine du Droit d’accession. Encadrée par les articles 551 et suivants du code civil, l’accession est un mode d’acquisition de la propriété qui confère au propriétaire d’un bien (meuble ou immeuble) la propriété de tout ce qui est incorporé. Dans le jargon du Droit, on dit que « l’accessoire suit le principal ». Peu importe que l’opération implique des tiers ou des membres d’une même famille.
Même si la maison construite sur le terrain d’un autre devient la propriété du propriétaire du terrain, celui-ci peut être amené à rembourser le prix de la construction à la personne ayant participé à son financement. Les conditions et montants de remboursement dépendent de divers facteurs.
Dans le contexte familial, la loi fixe le montant de ce remboursement selon le type de rapport existant entre les deux parties. Sur le plan marital, la règle applicable dépend du régime matrimonial spécifique choisi par les époux lors du mariage.
Les régimes matrimoniaux et les conséquences de l’accession entre époux
Un régime matrimonial désigne l’ensemble des lois et conventions qui gouvernent les biens des époux dans le cadre d’un mariage. Ils se regroupent en deux grandes catégories : la communauté et la séparation des biens.
Régimes de communauté
Excepté quelques cas particuliers, le partage de la communauté s’effectue suivant les mêmes règles que celles de la succession. Les exceptions sont énumérées au deuxième alinéa de l’article 1475 du code civil.
Des conjoints qui ne réalisent pas un contrat de mariage se voient d’office appliquer le régime légal : la communauté réduite aux acquêts. Dès lors, à l’exception de certains biens, tous ceux acquis pendant le mariage tombent dans la communauté. Ils deviennent alors la propriété commune des deux époux. Ceux qu’ils possédaient individuellement avant de s’unir demeurent des biens propres.
Sont également propres à chaque époux les effets acquis par donation ou succession au cours du mariage, qu’ils soient de nature mobilière ou immobilière. Si dans ce lot figure un terrain sur lequel votre conjoint fait construire une maison, celle-ci devient votre propriété. Que le financement du logement provienne ou non de la communauté, cela ne va rien y changer.
Toutefois, en cas de divorce, celui qui a financé la somme de la construction bénéficie d’une indemnité, appelée « récompense ». Celle-ci est proportionnelle à la valeur de l’immeuble, et dépend de la plus-value générée à la date de l’indemnisation.
Si les époux ont financé conjointement la construction de la maison, la récompense doit être partagée en deux au moment du divorce. Ce qui implique pour celui qui possède le terrain de verser à l’autre le montant de la moitié de la récompense ou de lui céder des biens d’une valeur équivalente.
Régimes de séparation des biens
Dans ce régime matrimonial, l’époux qui a financé la construction en partie ou dans son ensemble a droit à une indemnité, en cas de séparation. Le montant de cette indemnité dépend de la plus-value réalisée par le bien à la date du partage. Si le bénéficiaire de l’indemnité n’a couvert qu’une partie des dépenses, sa récompense sera calculée par rapport au montant de sa contribution.
Concubinage et Pacs
Aux yeux de la loi, le concubinage n’est pas un régime matrimonial, il ne bénéficie donc pas d’un cadre légal. Le concubin qui paie en partie ou en totalité le montant d’une maison bâtie sur le terrain de son compagnon est traité comme un tiers. Pour obtenir gain de cause, encore faut-il qu’il respecte les conditions exigées par la loi pour construire sur le terrain d’un tiers, il devra porter l’affaire devant les tribunaux.
La même disposition s’applique aux pacs (pactes civils de solidarité). Il revient donc à celui qui a participé aux frais de prouver sa créance.
Bon à savoir : un Pacs (pacte civil de solidarité) désigne un contrat en vertu duquel deux personnes physiques majeures, de sexes identiques ou opposés, organisent leur vie commune.
Qu’en est-il de la maison construite sur le terrain de ses parents ?
Conformément à la loi d’accession, vos parents deviennent propriétaires de la maison que vous construisez sur leur terrain. Après leur décès, le titre de propriété vous revient à condition que vous soyez leur seul héritier. En présence de cohéritiers, le plus simple est de déduire de votre part d’héritage la valeur du fonds de terre. À cet effet, il faudra déterminer la valeur du terrain au jour du partage.
Les règles et procédures liées au partage de biens peuvent être complexes. Le mieux est de vous faire assister par un notaire ou conseiller juridique spécialisé en succession et en Droit de la famille.
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