Construction droit réel sur l’immeuble entre la vente et l’achèvement

Pendant la période entre la vente et la constatation d’achèvement de la construction de maison ni le vendeur ni l’acquéreur ne peuvent constituer droits réels solides sur l’immeuble.

Certes le vendeur est encore propriétaire, il a donc le pouvoir de constituer un droit réel, mais ces droits réels seront rétroactivement anéantis le jour où le transfert de propriété se réalisera.

Quant à l’acquéreur, il n’est pas encore propriétaire. Il peut accorder des droits réels que sous la condition suspensive de devenir un jour propriétaire. Pour remédier à ces difficultés, il existe le moyen de faire consentir, à la fois le vendeur et l’acquéreur à la construction de ce droit réel, mais il faut que les deux soient disposés à le faire.

Or, pour passer outre la mauvaise volonté d’un acquéreur, il est possible d’avoir recours à la technique du mandat : le vendeur peut consentir un mandat à l’acquéreur pour pouvoir constituer des hypothèques au profit d’un prêteur de deniers lorsque les fonds nécessaires à la construction dépassent ce qui a été prévu. La loi pose une seule limite : la garantie ne doit pas dépasser le prix stipulé par la vente à terme.

Le code de la construction et de l’habitation est modifié depuis le 20 février 2014
1° L’intitulé du titre V du livre II est remplacé par l’intitulé suivant : « Bail à construction, bail à réhabilitation, bail dans le cadre d’une convention d’usufruit, bail réel immobilier »

Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire
« Art. L. 254-1.-Constitue un contrat dénommé » bail réel immobilier ” le bail par lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé, dans le périmètre mentionné à l’article L. 302-16, consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété de logements :

« 1° Destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;
« 2° Dont, pendant toute la durée du contrat, le prix d’acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer n’excède pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III.

« Ce contrat peut également être conclu par les collectivités territoriales, leurs groupements, leurs établissements publics ainsi que par les établissements publics fonciers de l’Etat.

« Il est régi par les dispositions du présent chapitre.
« Le bail réel immobilier est consenti pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans par les personnes qui ont le droit d’aliéner. Il ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale ni faire l’objet d’une tacite reconduction.
« Le bail réel immobilier oblige le preneur à effectuer les travaux mentionnés aux trois premiers alinéas sur l’immeuble objet du bail, dans le respect des règles applicables à de telles opérations. Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires, exécuter d’autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement.

« Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration. A l’issue du bail, le preneur ne peut réclamer, sauf stipulations contraires, d’indemnité au regard des améliorations qu’il a effectuées.

« Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités accessoires qui pourront être exercées dans l’immeuble objet du bail et subordonne à l’accord du bailleur tout changement d’activité.

Source: www.legifrance.gouv.fr

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