Bien acheter sa maison

Savoir visiter et quoi regarder avant l’achat

Savoir choisir sa futur maison , la visite indispensable, car il est impossible de faire venir sur les lieux, chaque fois que l’on doit visiter une maison à vendre, un architecte et un géomètre-expert qui, naturellement, ne se déplacent pas gratuitement.

Savoir visiter et quoi regarder avant l’achat d'une maison ancienne

C’est indispensable, car il est impossible de faire venir sur les lieux, chaque fois que l’on doit visiter une maison à vendre, un architecte et un géomètre-expert qui, naturellement, ne se déplacent pas gratuitement. Il faut donc pouvoir examiner par soi-même et parfois immédiatement les inconvénients éventuels de la maison.

L’orientation
Pour que la maison soit non seulement jolie mais aussi agréable à vivre, elle doit être bien exposée et recevoir le maximum de soleil et le minimum de vent, de pluie.
La meilleure orientation pour les pièces de séjour est le plein sud ou est-ouest. Pour ne pas être déçu ultérieurement, il est préférable de visiter la propriété l’hiver ou par temps très médiocre. Il est facile de vérifier alors si la pluie pénètre dans les pièces (à la campagne, il y a rarement des couloirs protecteurs), et si, le cas échéant, il est possible de faire poser des auvents au-dessus des portes.

La pente
Une maison située en contrebas d’une route passagère recevra la poussière soulevée par les voitures. Une maison située au niveau inférieur d’une rivière risque l’inondation.

L’emplacement
Éviter les maisons construites le long d’une route sans jardin intermédiaire. Les inconvénients sont nombreux : poussière, bruit, accidents automobiles (lorsque la maison est située dans un tournant). Éviter les maisons proches d’un étang, à cause des moustiques et des risques d’accident.
Éviter le bord d’une rivière inondable (une visite en plein hiver permet de s’en rendre compte. Si la visite a lieu à la belle saison, il est possible de se renseigner auprès des voisins).
Éviter la proximité d’une ferme à cause des odeurs qui peuvent être gênantes par temps chaud. Éviter une maison mitoyenne alimentée par le même puits. C’est souvent une cause de mésentente entre deux propriétaires.
Éviter le voisinage d’arbres nombreux et touffus. En effet, il est parfois interdit de les abattre sans autorisation spéciale : – lorsque le parc ou le jardin clos est d’une étendue supérieure à 10 hectares.
Lorsque le bois est inférieur à 4 hectares mais qu’il fait partie d’un autre bois d’une contenance de + de 4 hectares; – lorsque le bois est situé sur le sommet ou sur la pente d’une montagne, lorsque le bois est classé par le plan d’urbanisme comme espace boisé à conserver.
Toute demande de défrichement est à adresser à la mairie qui la transmet ensuite à la préfecture.
Éviter la proximité d’une voie ferrée, d’un terrain d’aviation, d’une usine… Éviter de choisir une région qui « bouge» et dont l’équipement futur, en voies routières, par exemple, est synonyme d’expropriation.
Éviter une maison d’accès peu facile : par exemple, au sommet d’une côte trop dure pour une automobile ou une charrette (attention au futur transport des meubles)
Éviter une maison située derrière un terrain à bâtir qui, une fois bâti, formerait un écran désagréable.
Cet inconvénient n’est important, naturellement, que si la vue a déterminé le choix de la maison.

La charpente
C’est au grenier qu’il faut l’inspecter. Il est assez facile de découvrir son état réel et la présence de ses deux principaux ennemis: les insectes xylophages et les champignons. – Des coups saccadés (surtout au printemps) sont l’indice de vrillettes.
– De la farine de bois échappée de trous circulaires, un son mou rendu lorsqu’on frappe la charpente, la friabilité du bois lorsqu’on enfonce un couteau permettent de constater que les bois sont attaqués par des xylophages (termites, larves de capricornes, syrex, lyctus ou encore vrillettes).
Ces insectes creusent (les galeries profondes dans le bois et l’amènent à un point de moindre résistance. – Un aspect cotonneux, grisâtre, brunâtre ou violacé est significatif de la présence des mérules (champignons (les maisons).
Le bois est vite réduit cri une substance jaunâtre, cassante et sèche. La charpente, littéralement carbonisée doit être remplacée.

La couverture
Tous les inconvénients présentés par la mauvaise couverture d’une maison (tuiles, ardoises, par exemple) n’ont pas la même gravité.
Dès mousses et des branchages peuvent favoriser les infiltrations d’eau mais ils peuvent être éliminés facilement par grattage ou élagage des ardoises ou des tuiles enlevées par le vent peuvent être remplacées facilement et ne signifient pas que la charpente ait obligatoirement souffert.
Mais d’autres dégâts sont plus ennuyeux et entraînent des frais importants, car le bois de la charpente a pu pourrir sous l’effet des infiltrations et doit être alors changé partiellement ou en totalité.
Lorsqu’il y a une fuite d’eau importante (la constatation en est très facile, par mauvais temps), il faut voir si elle se produit Seulement chaque fois que la pluie est accompagnée de grand vent dans ce cas, seule est en cause l’insuffisance des matériaux de la couverture.
Il suffira, pour la pallier, (le renforcer la fixation des ardoises, ou des tuiles.
En revanche, lorsque cette fuite généralisée a lieu aussi lorsqu’il n’y a pas grand vent, c’est la pente même de la toiture qui est en cause. La réfection sera plus onéreuse car il faudra, soit refaire entièrement la couverture, soit obturer complètement les joints entre les rangées d’ardoise ou de mile à l’aide d’un revêtement de caoutchouc étanche.

Les murs

Leur état est encore plus important à connaître que celui de la charpente, lorsqu’on est amené à choisir une maison. Très humides, ils se dégradent vite et exigent des travaux de réfection continuels.
En outre, la décoration intérieure réclame alors de grandes précautions. Sinon, les papiers peints se décollent, les boiseries gonflent et pourrissent, le fer se rouille, les plâtres se boursouflent, le cuir et les étoffes se piquent.
Mais l’humidité n’atteint pas les murs d’une maison de la même façon. Les causes ne sont pas les mêmes. Certaines sont plus difficiles (et plus onéreuses) à combattre.
L’humidité vient du sol: l’eau monte dans les murs de façon permanente et y reste d’autant plus qu’ils sont plus épais. On le constate en regardant les parties basses des murs du rez-de-chaussée.
En effet, l’eau venant du sol monte rarement à plus de deux mètres. On remarque dans ce cas des moisissures, des peintures décolorées, tachées, écaillées ou cloquées.
Une odeur de moisi très sensible, l’émiettement des enduits de chaux, le gauchissement ou la pourriture du bois, le décollement des contreplaqués et des panneaux agglomérés, la corrosion des métaux. Cette humidité par le sol est la plus grave.
Les travaux (le réfection sont très importants et touchent la construction même. L’humidité est causée par la pluie: c’est fréquent dans les régions côtières, notamment lorsque les maisons sont exposées à l’ouest.
Contrairement au cas précédent, l’humidité ne se cantonne pas à la base des murs, elle atteint toute la surface des façades exposées aux pluies battantes.
On constate les mêmes dégâts que précédemment, mais cette humidité est moins grave et les travaux de réfection ne touchent qu’aux façades.

Les lézardes:
Elles n’ont pas toutes non plus la même gravité. Elles sont moins dangereuses lorsqu’elles sont situées près des ouvertures, à 45 degrés de la verticale, qu’à la base des murs latéraux.

Les sols
Ils sont généralement en très mauvais état dans les maisons rurales anciennes et on ne peut le cacher (les planchers sont défoncés ou pourris). lorsque les dégâts sont moins visibles, il est bon de faire attention, car la réfection d’un sol revient assez cher.
Le sol de terre battue: il faudra absolument prévoir de le recouvrir d’un carrelage ou d’un parquet après avoir aménagé un vide sanitaire.
Le sol de ciment: il peut être à refaire s’il présente des inégalités ou des fentes.

Le sol en parquet
S’il est très ancien, il ne faut pas hésiter à soulever une latte pour se rendre compte si le bois n’est pas abimé en dessous.
Il faut aussi inspecter attentivement les lambourdes qui sont peut-être à changer en passant la main dessus, on remarquera leur mauvais état: humides et friables, elles sont saturées d’humidité .

Augmentant le prix d’un parquet neuf, le menuisier sera obligé alors non seulement de les remplacer, mais de poser sur la maçonnerie un enduit protecteur.

Le chauffage et les cheminées
Une maison de campagne sans cheminée en état de marche perd une partie de son charme. Mais dans les maisons anciennes, inutilisées depuis de longues années, les cheminées ne sont pas toujours en bon état. Il est important de s’en rendre compte si l’on désire y brancher plus tard un appareil de chauffage indépendant.
La suie n’est pas un problème – il suffit de la faire ramoner. Ce sont les fissures (lui sont dangereuses dans ce cas. Les boucher, en outre, n’est pas un travail à bon marché. La meilleure façon d’inspecter une cheminée rapidement, en « surface», c’est d’y faire du feu. Si la fumée entre dans la pièce en dégageant une odeur âcre, il est à craindre qu’il n’y ait des fissures.

L’alimentation en eau
L’eau est indispensable. Elle doit être fournie en quantité suffisante : au moins 70 litres par jour et par personne. Dans ce calcul n’entrent ni l’eau nécessaire au lavage de la voiture (100 litres) ni l’eau utilisée pour l’arrosage du jardin (6 litres par jour et par mètre carré).

Le puits
S’il y en a un dans la propriété, il est important de savoir s’il donne assez d’eau en été. Seul un puisatier vous renseignera.
Il ne faut pas se fier aux renseignements fournis par les voisins: un puits où il y a toujours eu de l’eau n’en donnera peut-être pas suffisamment à une famille citadine habituée à un plus grand confort.
En outre, l’installation d’une pompe pour amener l’eau à la maison exigera encore un plus grand débit.

La source
Si l’eau de source doit être la principale ressource, il est indispensable de savoir si elle est réellement potable. Il faut le demander à un pharmacien ou à un laboratoire agréé dont l’adresse sera fournie par la mairie ou, à défaut, par le service de Santé de la préfecture. L’analyse doit être bactériologique et chimique.

La citerne
Si elle n’est pas équipée d’un bac épurateur (l’eau y passe sur un filtre de sable, de charbon de bois et de graviers), il faudra la changer; l’eau non filtrée est impure et elle ne peut absolument pas servir pour la préparation des repas. Une citerne étanche, munie d’un épurateur est d’un prix assez élevé et réclame une installation soignée.

L’eau de la ville
Si le branchement intérieur n’existe pas, il faut savoir si le réseau passe à proximité de la maison et si d’autres terrains l’en séparent. Les tarifs de branchement sont en effet très différents suivant l’emplacement et l’éloignement.

L’installation électrique

Dans les maisons rurales anciennes, l’installation électrique est souvent défectueuse (bricolée) ou hors norme.

Mais il faut vérifier avant tout
Si la puissance du compteur est suffisante. C’est important si l’on désire faire installer ultérieurement des appareils puissants (chauffage électrique d’appoint, cuisinière, chauffe-bain, etc.). C’est d’ailleurs plus important que le nombre de prises, qui est certainement insuffisant . – si les murs où passent les conduits électriques ne sont pas humides (danger d’électrocution).

L’installation sanitaire
Deux problèmes doivent être étudiés. L’évacuation des eaux ménagères et l’évacuation des eaux-vannes (W-C-).

Eaux ménagères
Se renseigner pour savoir si les eaux se déversent loin de la maison, dans le caniveau, si la maison est en bordure de rue; dans le jardin, dans le cas contraire. La présence d’une grande quantité d’eau stagnante au pied des murs est une source d’humidité.

Dans ce cas, une fois que les travaux d’écoulement des eaux auront été faits, il sera nécessaire de vérifier si les fondations de la maison et la partie basse des gros murs n’ont pas été endommagées. si leur évacuation n’a pas été prévue, il est indispensable de faire faire, soit une fosse septique (si le terrain est suffisamment grand autour de la maison et s’il y a l’eau sous pression), soit une simple fosse chimique ou étanche et fixe.
L’architecte et le géomètre-expert sont des spécialistes qu’il est bon d’appeler pour une visite approfondie de la maison, lorsque les premières constatations personnelles ont permis de se rendre compte que son état permettait une « remise à neuf», sans dépasser le budget envisagé pour les travaux.

Savoir qui consulter !

L’architecte
Vous le ferez venir: – pour connaître le montant exact (à peu de chose près) des travaux à réaliser ultérieurement; – pour diriger et surveiller les artisans en cas de travaux importants et d’exécution délicate : la charpente, la lutte contre l’humidité venant du sol par exemple…
Cette solution est indispensable si votre résidence principale est éloignée de votre maison de campagne et si, par conséquent, vous ne pouvez pas surveiller vous même le chantier. Vous ferez aussi appel à l’architecte si vous désirez faire des agrandissements, une surélévation, un garage.

Le géomètre-expert
Vous le ferez venir pour vous donner le prix estimatif d’une maison de campagne. Vous vous adresserez aussi au géomètre-expert pour établir l’implantation d’un nouveau chemin.

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